Economia aluga-se

Publicado em 16 de outubro de 2014 | por James Schneider

Controle do preço do aluguel desvaloriza toda a vizinhança

O controle de aluguel tem inúmeros efeitos negativos sobre o mercado imobiliário. Se um proprietário é obrigado a cobrar abaixo do valor de mercado, isso reduz o incentivo para melhorar a propriedade ou até mesmo para realizar a manutenção básica. Talvez, ainda mais importante, isso causa uma alocação falha de quem vive em uma propriedade. Inquilinos vão continuar vivendo em um apartamento, mesmo que outra pessoa esteja disposta a pagar mais para morar no mesmo apartamento. Controle de aluguel pode efetivamente confinar as pessoas em um local; alguém que está desfrutando de aluguel abaixo do mercado em Nova York não estará disposto a buscar uma oportunidade de emprego em outra cidade.

O valor de uma casa não é apenas determinado pela sua própria condição, mas também pelos atributos de toda a comunidade. Se o proprietário do imóvel do seu vizinho deixa o prédio cair aos pedaços, isso pode te afetar negativamente. Ao longo do tempo, o controle de aluguel pode gradualmente tornar o bairro um lugar menos atraente para se viver. Este impacto será ampliado tendo em que os vizinhos de maior renda são eles próprios um diferencial da vizinhança. A próxima edição do Journal of Political Economy quantifica como controle de aluguel reduz os valores das propriedades, e não apenas as que têm o preço controlado, mas também das propriedades vizinhas. Esse efeito é estuado tendo em vista o que aconteceu em Cambridge, Massachusetts, depois de o legislador estadual ter eliminado o controle de aluguel em 1995.

Quando Cambridge promulgou sua versão do controle de aluguel, isso só se aplica às habitações construídas antes de 1970 e não ocupadas pelos proprietários. Isso significou que as unidades que não estavam sob o controle passaram a coexistir lado a lado com unidades controladas. Quando o controle dos aluguéis foi eliminado, 37,5% das unidades continuaram sendo controladas. No entanto, a concentração de renda nas unidades controladas variava muito. Algumas propriedades estavam em áreas que eram composta de mais de 80% de aluguel controlado. Se o controle de aluguel desvaloriza sua vizinhança, então propriedades não controladas nessas áreas seriam afetadas mais do que outras propriedades não controladas em outras áreas.

Para cada propriedade, os pesquisadores calcularam a porcentagem de unidades que foram controladas dentro de um raio de 3,2km. Os pesquisadores então analisaram como os valores de habitação evoluíram após a eliminação do controle de aluguel. Como esperado, as propriedades anteriormente controladas tiveram uma apreciação maior em comparação com o restante do mercado. Mas o fim do controle do aluguel também estimulou o apreciação em casas que nunca que tiveram aluguel controlado, mas que estavam apenas localizadas perto de um monte de unidades controladas.

Quando o controle dos aluguéis foi eliminado, o valor estimado das casas que não estavam sob o regime de controle foi de US $ 2,8 bilhões. Esse valor cresceu para US $ 7,5 bilhões em 2003. Os pesquisadores estimam que um bilhão de dólares desta valorização deveu-se à eliminação do controle de aluguel.


Sobre o autor

James Schneider

James Schneider se graduou na Universidade de Princenton e estuda teoria econômica.



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